第一特獎

第一特獎是基隆信義區最特別的一個社區——840戶、屋齡27年，地下1樓直接就是愛買基隆店，門口的公車站站名就叫「第一特獎」。全基隆用自己社區名字當公車站名的，沒有幾個。這種「生活機能長在自己樓下」的條件，是新社區花錢也買不回來的。

但屋齡27年這件事，我不會替它化妝。買方看27年的房子，第一個問的一定是管線、防水、電梯與公共設施的更新狀況；第二個問的是「這個價格憑什麼」。所以這份企劃書不寫漂亮話，直接把我實際查證到的18筆逐筆成交攤開給您看（民國114年2月～115年4月）：哪一號幾樓、幾坪、幾房、單價多少、含車位總價多少。

您會看到同樣是3房、坪數都在30坪上下，單價從18.5萬到29.1萬都有——一坪差10.6萬，30坪就差318萬。這個價差不是運氣，是樓層、面向、屋況與有沒有裝修造成的，而那正是定價策略要處理的事。同時各平台對這個社區的均價說法從17.3萬到25.5萬都有，因為統計基準（全期／近一年）根本不一樣，不能拿來直接當開價。

查得到的，我附上來源；查不到的，我直接標「待確認」，不編一個好聽的數字。連建商這一欄，因為兩個平台寫的不一樣（聯成食品／羅傑建設），我也照實告訴您它待查證。這是我對每一位屋主的最低標準。

第一特獎的規模與定位

• 840戶大型社區，是深溪路／新豐街生活圈戶數最多的中古社區之一，成交量體大、實價登錄累積358筆，行情透明度高。
• 公設比僅23.34%，明顯低於同區新建案（信義城33.64%、微笑台北26～32%）——同樣30坪權狀，室內可用空間比新社區多出一截，這是老社區最實在的優勢。
• 坪數帶從8.4坪套房到62.06坪大宅、格局1～5房，總價帶從280萬到1,080萬全覆蓋，是同區少見「什麼客群都接得住」的社區。
• 地下1樓即愛買基隆店，門口公車站站名直接叫「第一特獎」——機能與辨識度是本社區最難被複製的兩張牌。

• 國小學區：深美國小（基隆市信義區深美街198號）。國中學區：信義國中（基隆市信義區東信路4號）。這兩項在樂居社區資料頁上明確列出。
• 深美國小與社區同屬深溪路／深美街生活圈，有104、202等多條公車路線行經深美國小站與深溪路口站，接送與自行上下學動線單純。
• 平台資料非官方文件。正式學區劃分應以基隆市政府教育處／當地戶政事務所當學年度公告的學區分配表為準——這一項我標「待確認」，帶看時我會以「鄰近深美國小、信義國中」的說法向買方說明，不對學區歸屬打包票。這不是保守，是避免日後買方以「學區認定錯誤」為由主張解約或求償。

• 愛買基隆店就在社區地下1樓（基隆市信義區深溪路53號B1，營業時間09:00～22:00）。住戶搭電梯直達採買，不必出社區、不必開車——下雨天、推嬰兒車、提重物的日常，這一點對家庭與長輩買方特別有感。
• 這是全基隆極少數「量販店直接在社區地下室」的案例。同區的微笑台北是地下3樓全聯，第一特獎則是完整的愛買量販，商品線與規模不同級距。
• 周邊約5間便利商店，並鄰近新豐街、深溪路一帶的餐飲街廓——這一帶近年是基隆新興的餐飲商圈，沿路店家密集。
• 社區採人車分道、24小時保全；棟距寬、採光足是社區長期被在地買方認可的特點。

• 社區基地採人車分道規劃、棟距寬，是27年屋齡社區裡少見的配置——這代表中庭與通道有實際留設空間，不是把地全部蓋滿的老式做法。
• 採光是第一特獎在在地買方口中最常被提到的優點，與寬棟距直接相關；同樣是老社區，這一點可以在帶看時具體驗證，不必靠形容詞。
• 社區步行圈內的鄰里公園具體名稱、面積與距離，我查不到可靠來源，一律標「待確認」，不在文宣上寫查無實據的公園名。基隆市區主要休閒綠地（中正公園、潮境公園）需車程前往，實際車程待實測。
• 27年屋齡社區的公共空間品質，最終取決於管委會的維護狀況。建議在正式掛牌前，一起到中庭、地下室、電梯機房實地走一遍，並向管委會索取近年修繕紀錄——好的維護狀況是可以被拍成照片、直接寫進文宣的加分項。

• 社區門口即設有公車站，站名直接就叫「第一特獎」——用社區名當公車站名，是這個社區在基隆的地標級辨識度，也代表大眾運輸可及性極佳。
• 行經本區的公車路線包含104（新豐街線）、202（深美國小線）等多條市區路線，深溪路口站、深美街站均在步行範圍；周邊公車站點密集，往基隆市區、火車站、廟口一帶不必轉車。
• 自行開車經深澳坑路／孝東路銜接市區，往基隆交流道動線為孝東路→培德路→仁一路→忠一路→孝二路方向（＊為路線描述，實際車程未實測，標＊參考行情）。
• 基隆捷運與捷運汐東線目前仍在規劃／興建階段，尚未通車。與買方溝通時我會據實說明現況，把它定位成「中長期題材」而非既成利多——用未通車的建設誘導買方出價，是日後最容易產生糾紛的一種說法。

• 840戶大型社區，地上5～7層、地下1層，管理方式為24小時保全、人車分道，車位為坡道平面。
• 屋齡約27年，正是大額修繕的關鍵期——電梯、消防、給排水管線、外牆防水與地下室防水，都可能在未來5年內陸續需要處理。這一題買方一定會問，答得出來就是加分，答不出來就是議價的破口。
• 反過來說，27年也代表社區已經走過磨合期：住戶結構穩定、鄰里氛圍成熟、管委會運作有前例可循，這對重視居住品質的自住買方是正面訊息。
• 管理費單價、修繕基金餘額、管委會近年決議與是否有重大修繕計畫，各平台均無公開資料，一律標「待確認」——這幾項需由屋主提供或向管委會調閱第一手資料，我會在簽委託前協助您取得並確認。

樓層與門牌分布

• 地上5～7層、地下1層，屬於中低樓層華廈型配置。門牌橫跨深溪路53號、57號、65號與深溪路55巷（6號～112號以上），是多棟連棟式的大型社區。
• 逐筆成交顯示，7樓（頂樓層）成交價位分歧最大：同樣是深溪路55巷55號7樓之2，114/03成交19.3萬/坪、115/02成交24.0萬/坪——同一戶別一年內漲了24%，也顯示屋況與時點的影響力。
• 5～7層無電梯或電梯設備老化與否，會直接影響高樓層的去化速度與價格。本社區設有電梯（平台歸類為電梯大樓／華廈），實際電梯數量、樓層停靠與近年保養狀況待確認。

上表18筆為591實價登錄社區頁直接查證之逐筆成交（民國114年2月～115年4月，約15個月），已剔除平台標記之特殊交易2筆，單價為扣除車位後之房屋單價，總價為含車位之實際成交總價。1樓店面型交易已於備註標明，其定價邏輯與樓上住宅不同，不宜直接類比。112～113年（2023～2024）逐筆明細因平台免費查詢筆數限制未能逐頁查證，僅知社區全期實價登錄累積358筆、歷史最高33.7萬/坪、歷史最低7.94萬/坪、全期平均15.64萬/坪（含20年前低價交易，絕不宜當作目前開價依據）——這部分標＊參考行情。

歷史區間（全期間）

歷史區間橫跨社區1999年完工至今、共358筆。全期平均15.64萬/坪含入大量十幾二十年前的低價交易，跟今天的市場完全是兩回事，不宜當作「目前開價」依據，僅供了解長期區間參考。真正該當錨點的，是第13頁那18筆近15個月的逐筆成交。

怎麼解讀這張表

• 同屋齡帶（23～30年）的信義區社區裡，第一特獎的一年均價24.8萬/坪明顯領先：大香港約19.3萬、翡翠宮庭B區約19萬、麗景江山單筆12.7萬。第一特獎能站上這個價格，靠的就是愛買在樓下、公車站以社區為名這兩個機能條件——這是可以直接對買方講、而且當場驗證得了的差異。
• 跟新社區比：信義城31～34萬、微笑台北30.32萬，帳面上比第一特獎高5～9萬/坪。但兩邊公設比差很多——第一特獎23.34%、信義城33.64%。同樣30坪權狀，第一特獎的室內實際可用坪數多約3坪。換算成「室內單價」，差距會比帳面數字小得多，這是對買方最關鍵的一句話。
• 反過來也要誠實講：新社區有的機電、耐震規範、電梯與管線都是新的，第一特獎屋齡27年，這一塊補不回來。所以策略不是硬拚新社區，是鎖定「要機能、要室內坪效、預算在600～1,100萬」這一群買方——這一群人在深澳坑路生活圈買不到新社區，第一特獎就是他們的最佳解。
• 結論：第一特獎在「量販店直達、公車站以社區為名、公設比低、總價帶完整」這個組合上，是深溪路生活圈說服力最強的中古產品；但屋況差異大，定價與屋況包裝比社區條件更決定成敗。

• 定位：以「愛買直達地下1樓＋公車站以社區為名＋公設比僅23.34%＋840戶成熟社區」四大條件包裝，對應第16頁三種買方輪廓分眾行銷，而非用一套說詞打所有人。
• 定價：以第13頁18筆逐筆成交為錨，先確認本戶樓層、面向、坪型與屋況在社區中的相對位置，再往上或往下修正。切忌套用平台均價——同社區3房單價實測落差達10.6萬/坪，而各平台均價本身就差了8.2萬/坪。
• 屋況是老社區的勝負手：27年的房子，買方看的是廚衛有沒有換、管線有沒有整理、有無漏水。整理過的屋況能拉高的價差，通常遠大於整理的成本。是否進行簡易整理與整理到什麼程度，我會依本戶條件與目標客群給您具體建議與試算。
• 誠實揭露抗性：屋齡、電梯設備、頂樓漏水史、增建或夾層、臨路噪音等條件，我主張主動說明並提出對應的價格與客群策略。抗性藏不住，但可以先講清楚——先講的人掌握定義權，被問出來的人只能被殺價。老社區尤其如此，交屋後才被發現，就是訴訟。
• 本戶實際屋況、裝潢、格局圖與權狀資料，需屋主提供後補充；同時我會先做產權初步審查（謄本、他項權利、共有或繼承關係、有無未登記增建），避免簽約後才發現無法過戶或需拆除。

威廉 William｜不動產顧問

• 永慶不動產 廟口愛三店｜深耕基隆在地房產市場，熟悉信義區、深溪路與廟口生活圈的行情脈動。
• 青鵬法律事務所法律背景｜這是多數房仲沒有的一塊。老屋最常出事的增建、漏水揭露、共有與繼承糾紛、契約條款陷阱、房地合一稅試算，這些在簽約後才爆出來的問題，我在簽委託前就先幫您檢查。
• 重視「查證過的數字」——本企劃書18筆逐筆成交全部附上來源；查不到的直接標「待確認」，連建商欄位兩個平台寫得不一樣，我也照實告訴您，不用編造的數字換取一時的信任。